月29日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》的通知（以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)劃》”）。

《規(guī)劃》總體目標(biāo)明確：積極鼓勵(lì)開(kāi)展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，統(tǒng)籌有序推進(jìn)拆除重建類城市更新，深入開(kāi)展土地整備利益統(tǒng)籌，加速盤活規(guī)模成片土地，打造“兩個(gè)百平方公里級(jí)”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、住宅供應(yīng)增加、公共服務(wù)水平與基礎(chǔ)支撐能力提升，為加快建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

分項(xiàng)目標(biāo)涉及7項(xiàng)：

1．不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施和盤活存量低效用地外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。

2．規(guī)劃期內(nèi)，全市城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應(yīng)用地10平方公里和空間儲(chǔ)備用地40平方公里。

3．規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)城市更新和土地整備完成基礎(chǔ)教育設(shè)施學(xué)位不少于21.3萬(wàn)個(gè)，重點(diǎn)保障一批綜合醫(yī)院、高中等全市緊缺的大型公共服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，彌補(bǔ)民生短板。落實(shí)水質(zhì)凈化廠、電力、環(huán)境生態(tài)園等市政設(shè)施用地，提升市政支撐水平。加快推動(dòng)國(guó)鐵、城際鐵路、軌道及相關(guān)場(chǎng)站、新（擴(kuò)）建主干路等用地整備，促進(jìn)交通設(shè)施完善。

4．加大住房保障力度，通過(guò)城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商品住房建筑面積不少于3000萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)通過(guò)土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬(wàn)平方米。

5．規(guī)劃期內(nèi)保留提升100平方公里工業(yè)區(qū)，連片改造及整備45平方公里產(chǎn)業(yè)空間。其中，完成產(chǎn)業(yè)空間土地整備20平方公里，推進(jìn)連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。

6．規(guī)劃期內(nèi)完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投資總額不少于1萬(wàn)億元（含各類城市更新以及土地整備項(xiàng)目）。

7．有效發(fā)揮城市更新單元計(jì)劃的管控作用，合理控制新增更新單元計(jì)劃規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)全市新增更新單元計(jì)劃規(guī)模上限為28平方公里。規(guī)劃期內(nèi)要大力提高已批更新單元計(jì)劃的實(shí)施率，加強(qiáng)新增更新單元計(jì)劃規(guī)模與已批項(xiàng)目實(shí)施之間的聯(lián)動(dòng)，探索搭建城市更新年度計(jì)劃流量管控機(jī)制。

《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》

一、編制背景與規(guī)劃特點(diǎn)

(一)編制背景

國(guó)家對(duì)“十四五”規(guī)劃高度重視。“十四五”時(shí)期是我國(guó)全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)之后，乘勢(shì)而上開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的第一個(gè)五年，我國(guó)將進(jìn)入新發(fā)展階段。

2020年8月6日，習(xí)近平總書(shū)記對(duì)“十四五”規(guī)劃作出重要指示：“十四五”規(guī)劃同人民群眾生產(chǎn)生活密切相關(guān)，要開(kāi)門問(wèn)策、集思廣益，切實(shí)把社會(huì)期盼、群眾智慧、專家意見(jiàn)、基層經(jīng)驗(yàn)充分吸收到“十四五”規(guī)劃編制中來(lái)，齊心協(xié)力把“十四五”規(guī)劃編制好。10月29日，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》印發(fā)，明確提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。

“十四五”規(guī)劃編制面臨新的外部環(huán)境。《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》和《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025)》相繼印發(fā)，為深圳城市發(fā)展指明了方向；國(guó)家積極推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，并賦予深圳灣區(qū)中心城市發(fā)展極核的重要地位。恰逢深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，“雙區(qū)建設(shè)”全面鋪開(kāi)、縱深推進(jìn)的關(guān)鍵之年，以及高質(zhì)量全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃的收官之年，深圳城市更新與土地整備工作必須對(duì)標(biāo)國(guó)際一流城市，以更寬廣的視野、更先進(jìn)的理念、更高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)以及更有力的實(shí)施，推動(dòng)深圳從高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

城市更新和土地整備實(shí)施面臨新挑戰(zhàn)。2016年以來(lái)，深圳市城市更新與土地整備陸續(xù)開(kāi)展了多項(xiàng)改革舉措，取得了拓展城市空間、完善公共配套、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型等一系列成績(jī)。隨著工作的深入推進(jìn)，深圳城市更新與土地整備也面臨工業(yè)區(qū)塊線管控、城中村綜合整治分區(qū)管理、工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)劃定等新政策和新形勢(shì)，以及遇到強(qiáng)區(qū)放權(quán)后管理效率和質(zhì)量面臨挑戰(zhàn)、政府統(tǒng)籌主導(dǎo)作用發(fā)揮不充分、市場(chǎng)項(xiàng)目趨于“碎片化”、重點(diǎn)更新單元及土地整備利益統(tǒng)籌工作推進(jìn)緩慢等新問(wèn)題。

全市“十四五”規(guī)劃工作提出明確編制要求。按照《深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)<深圳市“十四五”規(guī)劃編制工作方案>的通知》(深發(fā)改[2019]604號(hào))，明確將《深圳市城市更新與土地整備“十四五”規(guī)劃》納入全市“十四五”專項(xiàng)規(guī)劃編制目錄，應(yīng)按市政府統(tǒng)一部署，按時(shí)完成相關(guān)工作，為全市“十四五”規(guī)劃的編制提供支撐。

此外，恰逢新一輪全市國(guó)土空間總體規(guī)劃編制，將進(jìn)一步明確全市城市更新與土地整備工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和戰(zhàn)略安排。自2009年以來(lái)，我市已陸續(xù)編制了兩版城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和一版土地整備專項(xiàng)規(guī)劃，有效指導(dǎo)了“十二五”和“十三五”兩個(gè)五年期內(nèi)全市城市更新與土地整備工作的開(kāi)展。為了充分銜接落實(shí)上層次規(guī)劃要求，使專項(xiàng)規(guī)劃更好地發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)、指導(dǎo)全局的綱領(lǐng)性作用，有必要及時(shí)編制下一個(gè)五年的城市更新與土地整備專項(xiàng)規(guī)劃。

(二)規(guī)劃特點(diǎn)

本規(guī)劃編制具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一是深入貫徹習(xí)近平生態(tài)文明思想和總書(shū)記系列重要講話以及重要指示批示精神，全面貫徹中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見(jiàn)》和《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見(jiàn)》以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，規(guī)劃期內(nèi)全面加大城市有機(jī)更新力度，有序推進(jìn)城中村綜合整治、工業(yè)區(qū)保留提升和歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)工作。

二是強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，在全市國(guó)土空間總體規(guī)劃等上層次規(guī)劃的指導(dǎo)下，積極落實(shí)上層次規(guī)劃確定的城市空間結(jié)構(gòu)、重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)傳導(dǎo)、用地和建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整要求等核心內(nèi)容。

三是強(qiáng)化更新整備的融合，規(guī)劃在編制過(guò)程中從任務(wù)指標(biāo)分解、空間范圍劃定和考核機(jī)制設(shè)計(jì)等多種方面積極探索更新整備融合，力爭(zhēng)成為高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的存量規(guī)劃治理典范。

四是強(qiáng)化城市更新和土地整備的公共利益屬性，規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定、空間范圍劃定等方面均考慮將公共利益保障放在首位。

五是充分的市區(qū)聯(lián)動(dòng)，成立市區(qū)聯(lián)合編制工作組，市、區(qū)共同參與了規(guī)劃編制的各個(gè)環(huán)節(jié)。

(三)規(guī)劃定位

本規(guī)劃是指導(dǎo)全市城市更新和土地整備五年工作的綱領(lǐng)性文件與行動(dòng)指南，是落實(shí)《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃(2020-2035年)》的專項(xiàng)規(guī)劃，是《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》的重要組成部分，是指導(dǎo)各區(qū)城市更新和土地整備五年規(guī)劃編制及年度計(jì)劃制定的重要依據(jù)。

二、規(guī)劃編制過(guò)程

（一）規(guī)劃動(dòng)員

2020 年5月12日，深圳市城市更新和土地整備局召開(kāi)了《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》編制動(dòng)員會(huì)。成立了包括各區(qū)（含新區(qū)，下同）更新整備局一名主管領(lǐng)導(dǎo)與一名主辦人員在內(nèi)的規(guī)劃編制聯(lián)合工作小組，要求各區(qū)更新整備局積極參與規(guī)劃調(diào)研、規(guī)劃編制、評(píng)審研討等各項(xiàng)過(guò)程。確定了工作例會(huì)機(jī)制，定期通報(bào)規(guī)劃編制進(jìn)展，及時(shí)研討解決編制過(guò)程遇到的問(wèn)題。

（二）調(diào)研訪談

課題組于2020 年5 月至6 月，分別走訪全市十個(gè)區(qū)更新整備局，了解更新整備管理工作現(xiàn)狀和存在問(wèn)題，聽(tīng)取“十四五”期間各區(qū)更新整備初步目標(biāo)與訴求，以及搜集相關(guān)數(shù)據(jù)和資料。于2020年7月，與市城管局、市住建局等相關(guān)職能部門進(jìn)行溝通，掌握了解城中村綜合整治、住房保障等相關(guān)工作進(jìn)展及需求。

（三）專家咨詢和研討

在規(guī)劃編制前期，開(kāi)展專家咨詢會(huì)，結(jié)合專家意見(jiàn)開(kāi)展、完善規(guī)劃成果。于2020 年8 月12 日，邀請(qǐng)來(lái)自市內(nèi)外高校、技術(shù)單位、政府、企業(yè)及行業(yè)協(xié)會(huì)等領(lǐng)域的七位專家開(kāi)展專家咨詢會(huì)，就規(guī)劃總體思路、目標(biāo)規(guī)模安排、規(guī)劃分區(qū)指引等總體要求提供思路和對(duì)策。

在規(guī)劃后期，組織召開(kāi)了本規(guī)劃的專家研討會(huì)，對(duì)《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》文本和圖紙等內(nèi)容進(jìn)行研討，其中重點(diǎn)研討該規(guī)劃是否落實(shí)“不大拆大建”的總體要求。會(huì)議邀請(qǐng)城市更新、城市規(guī)劃、交通市政、生態(tài)環(huán)境等相關(guān)專業(yè)的7 位專家組成本次研討會(huì)專家組。專家組認(rèn)真聽(tīng)取了市規(guī)劃和自然資源局的規(guī)劃成果匯報(bào)，經(jīng)過(guò)集體討論評(píng)議認(rèn)為規(guī)劃嚴(yán)格貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記系列講話和重要指示批示精神、《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)歷史文化街區(qū)和歷史建筑保護(hù)工作的通知》中有關(guān)歷史文化保護(hù)傳承、古樹(shù)名木保護(hù)等相關(guān)要求，符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》的相關(guān)要求，專家組對(duì)規(guī)劃成果予以充分肯定。

（四）意見(jiàn)征求及處理

規(guī)劃編制過(guò)程中，分別于2020 年9 月、10 月向各區(qū)更新整備局專題發(fā)函征求規(guī)劃成果意見(jiàn)。在意見(jiàn)處理過(guò)程中，課題組與各區(qū)就規(guī)劃規(guī)模指標(biāo)、分區(qū)管控等核心內(nèi)容進(jìn)行多次當(dāng)面溝通銜接，充分聽(tīng)取了各區(qū)意見(jiàn)，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化調(diào)校了規(guī)劃成果。

2021年1月，規(guī)劃成果向市發(fā)改委“十四五”規(guī)劃主管處室進(jìn)行了溝通和交流。

2021年2月-5月，規(guī)劃成果征求各區(qū)政府及市職能部門意見(jiàn)，并在意見(jiàn)處理過(guò)程中，與各區(qū)就具體意見(jiàn)進(jìn)行當(dāng)面溝通和銜接。6月，規(guī)劃成果通過(guò)市規(guī)劃和自然資源局局長(zhǎng)辦公會(huì)審議，并通過(guò)市發(fā)改委召開(kāi)的“十四五”規(guī)劃專題協(xié)調(diào)會(huì)議。8月，規(guī)劃成果原則通過(guò)了市城市空間整備項(xiàng)目指揮部第九次會(huì)議暨產(chǎn)業(yè)空間協(xié)調(diào)專班第二次會(huì)議審議。

2021年12月，組織召開(kāi)專家研討會(huì)，對(duì)規(guī)劃文本和圖紙等內(nèi)容進(jìn)行研討，其中重點(diǎn)研討該規(guī)劃是否落實(shí)“不大拆大建”的總體要求。課題組根據(jù)相關(guān)意見(jiàn)和復(fù)函內(nèi)容對(duì)規(guī)劃成果修改和完善，并將規(guī)劃成果聯(lián)合市發(fā)改委依程序報(bào)市政府審批。

三、規(guī)劃主要內(nèi)容

(一)規(guī)劃目標(biāo)與規(guī)模

“十四五”期間，全面貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記系列講話精神，緊抓中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)建設(shè)和粵港澳大灣區(qū)發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)定不移實(shí)施城市更新行動(dòng)且在實(shí)施行動(dòng)中防止大拆大建，深入落實(shí)市委市政府關(guān)于“碳達(dá)峰、碳中和”的重大決策部署，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展和提升土地節(jié)約集約利用水平為核心，以持續(xù)強(qiáng)化政府統(tǒng)籌力度、全面盤活城市低效用地為方向，以更新整備融合、政策創(chuàng)新為手段，深入探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，全面、合理、有序推進(jìn)城市更新和土地整備各項(xiàng)工作。

積極鼓勵(lì)開(kāi)展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，統(tǒng)籌有序推進(jìn)拆除重建類城市更新，深入開(kāi)展土地整備利益統(tǒng)籌，加速盤活規(guī)模成片土地，打造“兩個(gè)百平方公里級(jí)”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、住宅供應(yīng)增加、公共服務(wù)水平與基礎(chǔ)支撐能力提升，為加快建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市提供有力支撐。具體分項(xiàng)目標(biāo)如下：

1.規(guī)劃期內(nèi)堅(jiān)持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑、經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑以及滿足存量低效用地盤活評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的用地外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施和盤活存量低效用地外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。

2.規(guī)劃期內(nèi)，全市城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應(yīng)用地10平方公里和空間儲(chǔ)備用地40平方公里。直接供應(yīng)用地是指通過(guò)拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地(不含移交入庫(kù)用地)，以及通過(guò)土地整備簽訂合同出讓的土地(含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等)；空間儲(chǔ)備用地是指通過(guò)城市更新移交入庫(kù)的用地，以及通過(guò)土地整備移交政府管理的用地(不含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等)。規(guī)劃期內(nèi)將加快城市更新和土地整備融合，逐步完善轄區(qū)內(nèi)城市更新和土地整備目標(biāo)任務(wù)指標(biāo)之間的互動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制。

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3.規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)城市更新和土地整備完成基礎(chǔ)教育設(shè)施學(xué)位不少于21.3萬(wàn)個(gè)，重點(diǎn)保障一批綜合醫(yī)院、高中等全市緊缺的大型公共服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，彌補(bǔ)民生短板。落實(shí)水質(zhì)凈化廠、電力、環(huán)境生態(tài)園等市政設(shè)施用地，提升市政支撐水平。加快推動(dòng)國(guó)鐵、城際鐵路、軌道及相關(guān)場(chǎng)站、新(擴(kuò))建主干路等用地整備，促進(jìn)交通設(shè)施完善。

表8 基礎(chǔ)教育設(shè)施配建任務(wù)分配方案

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4.規(guī)劃期內(nèi)保留提升100平方公里工業(yè)區(qū)，連片改造及整備45平方公里產(chǎn)業(yè)空間。其中，完成產(chǎn)業(yè)空間土地整備20平方公里，推進(jìn)連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。

表5 工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)分配方案

表6 產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)和連片升級(jí)改造區(qū)分配方案

5.加大住房保障力度，通過(guò)城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商品住房建筑面積不少于3000萬(wàn)㎡，力爭(zhēng)通過(guò)土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，力爭(zhēng)通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬(wàn)㎡。

>>重磅官宣！十四五期間，深圳將住1860萬(wàn)人，再建89萬(wàn)套房，緩解住房困難！附《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》

6.規(guī)劃期內(nèi)完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投資總額不少于1萬(wàn)億元(含各類城市更新以及土地整備項(xiàng)目)。

7.有效發(fā)揮城市更新單元計(jì)劃的管控作用，合理控制新增更新單元計(jì)劃規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)全市新增更新單元計(jì)劃規(guī)模上限為28平方公里。規(guī)劃期內(nèi)要大力提高已批更新單元計(jì)劃的實(shí)施率，加強(qiáng)新增更新單元計(jì)劃規(guī)模與已批項(xiàng)目實(shí)施之間的聯(lián)動(dòng)，探索搭建城市更新年度計(jì)劃流量管控機(jī)制。

表2 更新單元計(jì)劃規(guī)模分配方案

(二)規(guī)劃結(jié)構(gòu)指引

規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)城市更新和土地整備不斷優(yōu)化建設(shè)用地和建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)保障公共服務(wù)與基礎(chǔ)配套用地和建筑面積，大力提高居住與產(chǎn)業(yè)建筑面積，嚴(yán)格控制新增商業(yè)(含研發(fā)和辦公)建筑面積。其中，居住用地和建筑面積比例不少于50%，商業(yè)(含研發(fā)和辦公)建筑面積比例不高于20%，產(chǎn)業(yè)建筑面積比例不少于30%。

(三)規(guī)劃分區(qū)指引

1.城市更新空間范圍

城市更新空間范圍包括限制拆除重建區(qū)和允許拆除重建區(qū)。

城市更新限制拆除重建區(qū)包含以下三種情形：

(1)位于城中村綜合整治分區(qū)和工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)范圍的；

(2)位于成片舊住宅區(qū)范圍的；

(3)有嚴(yán)格建設(shè)行為控制、需政府采取手段對(duì)拆除重建類更新進(jìn)行管控的，或位于基本生態(tài)控制線、橙線、紫線、文物保護(hù)范圍、歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)等范圍內(nèi)的。位于城市更新限制拆除重建區(qū)的用地，原則上不得納入全市允許拆除重建區(qū)及各區(qū)拆除重建空間范圍，重點(diǎn)更新單元除外。

按照2021年12月23日專家研討會(huì)意見(jiàn)，將優(yōu)先拆除重建區(qū)名稱修改為允許拆除重建區(qū)。允許拆除重建區(qū)是規(guī)劃拆除范圍的引導(dǎo)區(qū)，范圍內(nèi)不得進(jìn)行大規(guī)模拆除重建，重點(diǎn)解決完善公共服務(wù)設(shè)施、消除歷史違建、盤活存量低效用地、修復(fù)城市生態(tài)等問(wèn)題。按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、剛性管控、彈性管理的原則劃定城市更新允許拆除重建區(qū)，允許拆除重建區(qū)的劃定對(duì)象為更新潛力規(guī)模較大、集中成片的區(qū)域，以區(qū)塊形式劃入，單個(gè)區(qū)塊或與周邊已批更新單元計(jì)劃無(wú)縫銜接后連片的用地面積原則上不低于15公頃，同時(shí)還應(yīng)滿足以下條件之一：

(1)位于全市國(guó)土空間規(guī)劃明確的市級(jí)中心區(qū)、更新整備重點(diǎn)地區(qū)，以及市層面確定的重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)；

(2)經(jīng)公共設(shè)施供給能力評(píng)估認(rèn)為中小學(xué)等公共配套設(shè)施嚴(yán)重不足且基本滿足計(jì)劃申報(bào)條件的地區(qū)；

(3)區(qū)更新職能部門擬作為重點(diǎn)更新單元推進(jìn)的潛力地區(qū)。允許拆除重建區(qū)范圍用地面積約103平方公里。

表10 區(qū)級(jí)城市更新空間范圍規(guī)模

2.土地整備空間范圍

土地整備空間范圍包括產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)及綜合功能整備區(qū)。

產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)是指為搶抓粵港澳大灣區(qū)和先行示范區(qū)建設(shè)“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”重大歷史機(jī)遇，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，以“盤活空間、提質(zhì)增效、集中連片”為原則，劃定的規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的土地整備區(qū)。具體包括《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于加快推進(jìn)全市較大面積產(chǎn)業(yè)空間土地整備工作的通知》劃定的33片1平方公里以上較大面積產(chǎn)業(yè)土地整備空間，以及按照《實(shí)施方案》劃定的工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)。具體管理要求和實(shí)施應(yīng)按照上述文件執(zhí)行。產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)是城市更新和土地整備年度計(jì)劃任務(wù)考核的重要空間范圍。年度產(chǎn)業(yè)用地整備任務(wù)原則上應(yīng)在產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)內(nèi)落實(shí)。土地整備完成位于產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)范圍外且法定圖則規(guī)劃為工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地的，也可納入年度產(chǎn)業(yè)用地整備任務(wù)。

綜合功能整備區(qū)是指為全面落實(shí)“幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶”的民生發(fā)展目標(biāo)，加大土地整備工作對(duì)我市民生設(shè)施與住房建設(shè)等用地空間保障力度，探索劃定的土地整備區(qū)域。規(guī)劃期內(nèi)，全市共劃定綜合功能整備區(qū)25片，涉及需要土地整備的用地規(guī)模為20.3平方公里。綜合功能整備區(qū)的相關(guān)管理要求和具體政策由市政府及相關(guān)部門另行制定。

表11 綜合功能整備區(qū)實(shí)施規(guī)模

3.更新整備融合范圍

借助綜合授權(quán)試點(diǎn)改革契機(jī)，以促進(jìn)城市更新和土地整備兩種實(shí)施模式融合為目標(biāo)，開(kāi)展更新整備融合試點(diǎn)區(qū)范圍劃定。“十四五”期間,積極鼓勵(lì)各區(qū)劃定若干個(gè)更新整備融合試點(diǎn)區(qū)范圍，作為更新整備融合創(chuàng)新政策封閉運(yùn)行的試點(diǎn)范圍。劃入更新整備融合試點(diǎn)區(qū)范圍的，其按照城市更新方式實(shí)施的部分將視為符合城市更新五年規(guī)劃相關(guān)空間管控要求。

更新整備融合試點(diǎn)區(qū)實(shí)施可參照重點(diǎn)更新單元模式，試點(diǎn)區(qū)計(jì)劃和規(guī)劃由各區(qū)政府負(fù)責(zé)擬定，經(jīng)市更新整備主管部門審查后，由各區(qū)報(bào)市政府批準(zhǔn)。規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府組織以公開(kāi)方式確定實(shí)施方式和實(shí)施主體。試點(diǎn)區(qū)范圍內(nèi)積極鼓勵(lì)融合運(yùn)用城市更新、土地整備等多種實(shí)施手段，實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體發(fā)展的總體目標(biāo)。

(四)公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃指引

為強(qiáng)化對(duì)上層次規(guī)劃的支撐和保障作用，結(jié)合全市國(guó)土空間總體規(guī)劃等上層次規(guī)劃、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、全市公共配套能力評(píng)估等內(nèi)容，建立公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目清單，通過(guò)城市更新和土地整備統(tǒng)籌落實(shí)各類項(xiàng)目用地，加快構(gòu)建適度超前、功能完備、安全高效的現(xiàn)代化公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，推動(dòng)城市向高效率運(yùn)行、高質(zhì)量生活發(fā)展。

以下為《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》全文：

深圳市城市更新和

土地整備“十四五”規(guī)劃

第一章 總 則

第一節(jié) 規(guī)劃前言

全面貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記系列講話精神，深入貫徹《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)》、《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025）》和《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，嚴(yán)格貫徹中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見(jiàn)》和《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見(jiàn)》以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，緊抓粵港澳大灣區(qū)發(fā)展機(jī)遇，依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》、《深圳市城市更新辦法》、《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于推進(jìn)土地整備工作的若干意見(jiàn)》以及相關(guān)政策和技術(shù)規(guī)范，結(jié)合廣東省人民政府《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》、《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件精神，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展和提升土地節(jié)約集約利用水平為核心，以持續(xù)強(qiáng)化政府統(tǒng)籌力度、全面盤活城市低效用地為方向，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和上層次規(guī)劃的要求，制定本規(guī)劃。

第二節(jié) 規(guī)劃原則

本規(guī)劃遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、政府統(tǒng)籌，公益優(yōu)先、強(qiáng)化融合，有機(jī)更新、生態(tài)優(yōu)先，市區(qū)聯(lián)動(dòng)、公眾參與”的原則。

第三節(jié) 規(guī)劃范圍

本規(guī)劃范圍為深圳市全市域（不含深汕合作區(qū)）。

第四節(jié) 規(guī)劃定位

本規(guī)劃是指導(dǎo)全市城市更新和土地整備五年工作的綱領(lǐng)性文件與行動(dòng)指南，是落實(shí)《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》的專項(xiàng)規(guī)劃，是《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》的重要組成部分，是指導(dǎo)各區(qū)城市更新和土地整備五年規(guī)劃編制及年度計(jì)劃制定的重要依據(jù)。

第五節(jié) 規(guī)劃期限

本規(guī)劃期限為2021-2025年。

第二章 規(guī)劃目標(biāo)

第一節(jié) 總體目標(biāo)

“十四五”期間，全面貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記系列講話精神，緊抓中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)建設(shè)和粵港澳大灣區(qū)發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)定不移實(shí)施城市更新行動(dòng)且在實(shí)施行動(dòng)中防止大拆大建，深入落實(shí)市委市政府關(guān)于“碳達(dá)峰、碳中和”的重大決策部署，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展和提升土地節(jié)約集約利用水平為核心，以持續(xù)強(qiáng)化政府統(tǒng)籌力度、全面盤活城市低效用地為方向，以更新整備融合、政策創(chuàng)新為手段，深入探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，全面、合理、有序推進(jìn)城市更新和土地整備各項(xiàng)工作。

積極鼓勵(lì)開(kāi)展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，統(tǒng)籌有序推進(jìn)拆除重建類城市更新，深入開(kāi)展土地整備利益統(tǒng)籌，加速盤活規(guī)模成片土地，打造“兩個(gè)百平方公里級(jí)”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、住宅供應(yīng)增加、公共服務(wù)水平與基礎(chǔ)支撐能力提升，為加快建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

第二節(jié) 分項(xiàng)目標(biāo)

1．規(guī)劃期內(nèi)堅(jiān)持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑、經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑以及滿足存量低效用地盤活評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的用地外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施和盤活存量低效用地外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。

2．規(guī)劃期內(nèi)，全市城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模不少于95平方公里。其中，完成綜合整治用地不少于45平方公里，完成直接供應(yīng)用地10平方公里和空間儲(chǔ)備用地40平方公里，具體分配方案見(jiàn)表1。直接供應(yīng)用地是指通過(guò)拆除重建類城市更新簽訂合同出讓的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地（不含移交入庫(kù)用地），以及通過(guò)土地整備簽訂合同出讓的土地（含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）；空間儲(chǔ)備用地是指通過(guò)城市更新移交入庫(kù)的用地，以及通過(guò)土地整備移交政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置換用地、安置房用地等）。規(guī)劃期內(nèi)將加快城市更新和土地整備融合，逐步完善轄區(qū)內(nèi)城市更新和土地整備目標(biāo)任務(wù)指標(biāo)之間的互動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制。

表1 用地供應(yīng)和綜合整治任務(wù)分配方案

3．規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)城市更新和土地整備完成基礎(chǔ)教育設(shè)施學(xué)位不少于21.3萬(wàn)個(gè)，重點(diǎn)保障一批綜合醫(yī)院、高中等全市緊缺的大型公共服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)，彌補(bǔ)民生短板。落實(shí)水質(zhì)凈化廠、電力、環(huán)境生態(tài)園等市政設(shè)施用地，提升市政支撐水平。加快推動(dòng)國(guó)鐵、城際鐵路、軌道及相關(guān)場(chǎng)站、新（擴(kuò)）建主干路等用地整備，促進(jìn)交通設(shè)施完善。

4．加大住房保障力度，通過(guò)城市更新和土地整備持續(xù)穩(wěn)定提供商品住房、公共住房和配套宿舍，規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商品住房建筑面積不少于3000萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)通過(guò)土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里，通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬(wàn)平方米。

5．規(guī)劃期內(nèi)保留提升100平方公里工業(yè)區(qū)，連片改造及整備45平方公里產(chǎn)業(yè)空間。其中，完成產(chǎn)業(yè)空間土地整備20平方公里，推進(jìn)連片改造25平方公里，打造一批集中連片高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，力保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。

6．規(guī)劃期內(nèi)完成城市更新和土地整備固定資產(chǎn)投資總額不少于1萬(wàn)億元（含各類城市更新以及土地整備項(xiàng)目）。

7．有效發(fā)揮城市更新單元計(jì)劃的管控作用，合理控制新增更新單元計(jì)劃規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)全市新增更新單元計(jì)劃規(guī)模上限為28平方公里，具體分配方案見(jiàn)表2。規(guī)劃期內(nèi)要大力提高已批更新單元計(jì)劃的實(shí)施率，加強(qiáng)新增更新單元計(jì)劃規(guī)模與已批項(xiàng)目實(shí)施之間的聯(lián)動(dòng)，探索搭建城市更新年度計(jì)劃流量管控機(jī)制。

表2 更新單元計(jì)劃規(guī)模分配方案

第三章 規(guī)劃策略

為實(shí)現(xiàn)規(guī)劃期內(nèi)城市更新和土地整備的發(fā)展目標(biāo)，制定推進(jìn)城市綠色發(fā)展、保護(hù)歷史文化資源、提升公服支撐水平、加大住房保障力度、提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量、優(yōu)化城市空間布局等方面的規(guī)劃策略。

第一節(jié) 推進(jìn)城市綠色發(fā)展

深入貫徹落實(shí)中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見(jiàn)》的相關(guān)要求，堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、節(jié)約優(yōu)先、保護(hù)優(yōu)先，堅(jiān)持人與自然和諧共生，尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然，推動(dòng)構(gòu)建人和自然生命共同體。積極銜接并嚴(yán)守“三線一單”，助推建設(shè)方式逐步實(shí)現(xiàn)綠色轉(zhuǎn)型，碳減排扎實(shí)推進(jìn)，城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量整體改善，城市發(fā)展質(zhì)量和資源環(huán)境承載能力顯著提升，為深圳建設(shè)國(guó)家森林城市提供重要支撐。

深化推進(jìn)城中村綜合整治工作。鼓勵(lì)綜合整治分區(qū)范圍內(nèi)城中村整治與城市修補(bǔ)工作相結(jié)合，積極開(kāi)展社區(qū)營(yíng)造。探索通過(guò)有限的加建、改建或局部拆建，增補(bǔ)城中村公共服務(wù)設(shè)施，消除安全隱患。提升基層設(shè)施服務(wù)能力，鼓勵(lì)整合社區(qū)服務(wù)設(shè)施用房資源，提升利用效率和空間品質(zhì)，建設(shè)綜合性社區(qū)鄰里中心。

切實(shí)推進(jìn)工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)的綜合整治工作。鼓勵(lì)工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)內(nèi)通過(guò)綜合整治提升空間品質(zhì)。以完善工業(yè)區(qū)配套設(shè)施、消除安全隱患，滿足企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、擴(kuò)大生產(chǎn)的空間需求為目標(biāo)，鼓勵(lì)通過(guò)加建、改建、擴(kuò)建等手段適度提升工業(yè)區(qū)容積率。提升工業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理水平，鼓勵(lì)引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)主體，統(tǒng)籌園區(qū)資源管理、提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平。

全面開(kāi)展舊住宅區(qū)綜合整治工作。消除舊住宅區(qū)安全隱患，提升舊住宅區(qū)空間品質(zhì)。開(kāi)展建筑整治出新，修繕建筑立面，推進(jìn) “第五立面”綠色化。開(kāi)展景觀綠化翻新，提升舊住宅區(qū)綠化景觀設(shè)計(jì)和服務(wù)水平，改善居住環(huán)境品質(zhì)。開(kāi)展老舊設(shè)施換新，完善舊住宅區(qū)配套水平。疏通整理市政管網(wǎng)，結(jié)合綠化翻新推廣布設(shè)海綿設(shè)施。鼓勵(lì)原特區(qū)內(nèi)有條件的舊住宅區(qū)不斷拓展微改造資金籌措渠道，探索建立政府、居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。

加快生態(tài)功能區(qū)內(nèi)用地清退與整備工作。全面落實(shí)“綠水青山就是金山銀山”的理念，通過(guò)更新整備實(shí)施不斷加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，優(yōu)化生態(tài)空間格局，提升片區(qū)綠化率。鼓勵(lì)更新整備與生態(tài)修復(fù)工作相結(jié)合，促進(jìn)城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的有機(jī)融合。除必要的交通市政設(shè)施外，鼓勵(lì)基本生態(tài)控制線、藍(lán)線等范圍內(nèi)的建設(shè)用地通過(guò)城市更新或土地整備予以清退。加大對(duì)生態(tài)功能區(qū)內(nèi)低效用地的土地整備力度，提升生態(tài)服務(wù)功能。

推動(dòng)城市低碳循環(huán)建設(shè)工作。深入落實(shí)“碳達(dá)峰、碳中和”重大決策部署，積極利用可再生能源，提高城市更新、土地整備過(guò)程中廢棄物利用水平，減少污染物排放。采用先進(jìn)產(chǎn)品與技術(shù)，加大節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地力度，提高能源和水資源利用效率，降低城市能源、水資源消費(fèi)總量。

第二節(jié) 保護(hù)歷史文化資源

深入貫徹落實(shí)中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見(jiàn)》的相關(guān)要求，加強(qiáng)對(duì)全市歷史文化遺產(chǎn)、古樹(shù)名木、城市特色風(fēng)貌區(qū)等資源的調(diào)查，并在城市更新和土地整備工作中系統(tǒng)保護(hù)、利用、傳承好歷史文化資源，促進(jìn)歷史文化保護(hù)傳承與城市建設(shè)融合發(fā)展。

嚴(yán)格保護(hù)歷史文化資源。城市更新和土地整備的計(jì)劃、規(guī)劃和實(shí)施等各階段涉及歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的，嚴(yán)格落實(shí)《深圳市歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑保護(hù)辦法》的保護(hù)與活化利用相關(guān)要求。歷史風(fēng)貌區(qū)已納入城市更新單元范圍尚未編制保護(hù)規(guī)劃的，轄區(qū)政府補(bǔ)充編制歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)專項(xiàng)或?qū)ｎ}規(guī)劃，與城市更新單元規(guī)劃同步報(bào)批。在城市更新和土地整備工作中應(yīng)嚴(yán)格保護(hù)古樹(shù)名木，禁止砍伐和遷移古樹(shù)名木，呼吁市民愛(ài)護(hù)古樹(shù)名木，傳承歷史文明。

加強(qiáng)歷史風(fēng)貌區(qū)和歷史建筑周邊風(fēng)貌協(xié)調(diào)。歷史建筑保護(hù)范圍內(nèi)嚴(yán)格禁止拆除重建，鼓勵(lì)對(duì)建設(shè)控制地帶內(nèi)開(kāi)展綜合整治，使建筑物或構(gòu)筑物在形式、高度、體量、色調(diào)等方面與歷史建筑保持風(fēng)貌協(xié)調(diào)。歷史風(fēng)貌區(qū)原則上不納入拆除重建范圍，鼓勵(lì)開(kāi)展綜合整治類城市更新予以保護(hù)修繕。歷史風(fēng)貌區(qū)的核心保護(hù)范圍禁止新建、擴(kuò)建，必要的改建行為應(yīng)延續(xù)原有歷史風(fēng)貌、街巷格局、空間尺度，建設(shè)控制地帶新建、擴(kuò)建、改建行為應(yīng)與歷史風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

實(shí)行動(dòng)態(tài)開(kāi)放的文化遺產(chǎn)保護(hù)策略，保存潛在歷史文化資源。拓展保護(hù)內(nèi)容與保護(hù)范圍，在拆除重建之前應(yīng)嚴(yán)格開(kāi)展歷史文化資源評(píng)估。積極發(fā)掘名錄外潛在的歷史文化資源，特別是改革開(kāi)放以來(lái)彰顯特區(qū)改革開(kāi)放文化精神、標(biāo)記特區(qū)改革開(kāi)放歷史進(jìn)程的優(yōu)秀現(xiàn)代建筑，主動(dòng)留存各時(shí)期歷史印記。經(jīng)認(rèn)定確有保護(hù)保留價(jià)值的潛在歷史建筑，可申請(qǐng)納入歷史建筑候補(bǔ)名錄，并依照有關(guān)政策落實(shí)歷史建筑容積獎(jiǎng)勵(lì)或者容積轉(zhuǎn)移。

綜合運(yùn)用多種手段加強(qiáng)歷史文化資源的活化利用。鼓勵(lì)以政府主導(dǎo)和社會(huì)參與的方式，將名錄確定的歷史建筑通過(guò)微更新手段活化利用為博物館、藝術(shù)館等城市或社區(qū)的公共性、文化性空間。位于歷史風(fēng)貌區(qū)或歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)周邊建設(shè)控制地帶內(nèi)尚未列入名錄但具有一定歷史文化價(jià)值的傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑，鼓勵(lì)以社會(huì)為主和政府引導(dǎo)的方式，通過(guò)綜合整治規(guī)劃落實(shí)活化利用主體、活化利用方案、保護(hù)管控要求，并依規(guī)劃進(jìn)行活化利用。對(duì)于具有代表性、典型性和工業(yè)美學(xué)特征的工業(yè)建筑，鼓勵(lì)通過(guò)綜合整治的手段，植入城市服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行活化利用；位于基本生態(tài)控制線內(nèi)的，鼓勵(lì)通過(guò)土地整備改造為工業(yè)遺址公園。

第三節(jié) 提升公服支撐水平

踐行以“人民為中心”的發(fā)展思想，加大城市更新、土地整備在提升民生設(shè)施供給數(shù)量和質(zhì)量方面的支撐力度，著力保障重大交通基礎(chǔ)設(shè)施落地，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)均衡的公共服務(wù)體系，增強(qiáng)城市綜合承載能力，為建設(shè)兒童友好型城市和無(wú)障礙城市提供重要支撐。規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)土地整備完成不少于10平方公里的民生設(shè)施用地。

保障專項(xiàng)設(shè)施落地。落實(shí)全市各級(jí)公共服務(wù)及交通市政專項(xiàng)規(guī)劃確定的設(shè)施建設(shè)要求，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)能力。加強(qiáng)通過(guò)城市更新、土地整備推進(jìn)的市、區(qū)級(jí)公共利益項(xiàng)目用地及指標(biāo)傳導(dǎo)，確保項(xiàng)目用地的落實(shí)。

彌補(bǔ)民生設(shè)施短板。加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱地區(qū)的城市更新和土地整備立項(xiàng)工作。進(jìn)一步提高中小學(xué)、社康中心、幼兒園、街道長(zhǎng)者服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施在城市更新中的配建比例與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。加大政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施用地保障的政策傾斜與資金扶持，強(qiáng)力推進(jìn)高中、綜合醫(yī)院、給水廠、水質(zhì)凈化廠、電力等配套設(shè)施的土地整備工作，確保基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先實(shí)施。

促進(jìn)交通系統(tǒng)完善。超前開(kāi)展軌道交通、快速路、城市主次干道等重大交通項(xiàng)目的土地整備工作，切實(shí)縮短建設(shè)周期。通過(guò)城市更新進(jìn)一步優(yōu)化次干道以下路網(wǎng)，落實(shí)相關(guān)規(guī)劃確定的公交綜合車場(chǎng)、公交首末站、轉(zhuǎn)運(yùn)中心、公共停車場(chǎng)等設(shè)施。助力各項(xiàng)交通設(shè)施建設(shè)，探索城市更新和土地整備項(xiàng)目與重大交通工程統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和實(shí)施，提高城市更新和土地整備工作對(duì)軌道交通TOD發(fā)展的空間優(yōu)化和保障力度。

第四節(jié) 加大住房保障力度

以加快住房供應(yīng)為目標(biāo)，持續(xù)發(fā)揮城市更新對(duì)商品住房市場(chǎng)供應(yīng)的穩(wěn)定作用，加大土地整備對(duì)住房用地供應(yīng)的支持力度，優(yōu)化調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)住房空間布局引導(dǎo)，提高居住環(huán)境品質(zhì)，切實(shí)改善人居環(huán)境。尊重居民安置意愿，鼓勵(lì)以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)，城市更新片區(qū)內(nèi)居民應(yīng)就地、就近安置，就地、就近安置率不應(yīng)低于50%。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。高度重視公共住房和保障性租賃住房建設(shè)，土地整備用地供應(yīng)要向公共住房和租賃住房建設(shè)傾斜，鼓勵(lì)集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)公共住房，積極引導(dǎo)國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)參與公共住房和租賃住房建設(shè)。

加大商品住房供應(yīng)，提高居住空間品質(zhì)。以拆除重建類城市更新為主，土地整備供應(yīng)用地為輔，規(guī)劃期內(nèi)直接供應(yīng)的居住用地規(guī)模不少于5平方公里。穩(wěn)步加大商品住房供應(yīng)力度，逐步提高商品住房供應(yīng)規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)爭(zhēng)取通過(guò)城市更新和土地整備實(shí)現(xiàn)商品住房供應(yīng)建筑面積不少于3000萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)通過(guò)土地整備完成居住潛力用地不少于10平方公里。

表3 居住潛力用地土地整備任務(wù)分配方案

嚴(yán)格落實(shí)公共住房配建政策，優(yōu)化住房供應(yīng)體系。通過(guò)拆除重建類城市更新配建和土地整備供應(yīng)籌集各類公共住房和配套宿舍，滿足不同層次、多樣化的居住需求。規(guī)劃期內(nèi)力爭(zhēng)通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍建筑面積不少于700萬(wàn)平方米。

表4 公共住房和配套宿舍規(guī)劃籌集任務(wù)分配方案

引導(dǎo)公共住房合理布局。綜合考慮項(xiàng)目周邊的人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)特征、住房需求、交通干線的噪聲污染情況及已有住房的結(jié)構(gòu)比例等因素，合理引導(dǎo)公共住房布局。其中，高等院校、大型科研機(jī)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)周邊以建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房為主，軌道交通站點(diǎn)周邊等交通便利地區(qū)以建設(shè)公共租賃住房為主。

挖潛城中村住房保障職能。注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問(wèn)題。持續(xù)發(fā)揮城中村作為全市低成本居住空間和職住平衡穩(wěn)壓器作用，鼓勵(lì)城中村規(guī)模化租賃，以滿足安全使用要求為前提，在完成結(jié)構(gòu)安全鑒定、消防改造、地質(zhì)災(zāi)害隱患排查和整改后，納入公共住房管理，彌補(bǔ)城市公共住房缺口。

第五節(jié) 提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量

加快工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。空間保障上，全面落實(shí)“兩個(gè)百平方公里級(jí)”的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間管理要求。產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)上，聚焦“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，提升服務(wù)業(yè)發(fā)展能級(jí)，推動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力，重塑產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)。

保留提升100平方公里工業(yè)區(qū)，穩(wěn)定基礎(chǔ)制造空間，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。將全市約100平方公里建設(shè)形態(tài)好、建筑質(zhì)量高、占地規(guī)模較大的工業(yè)集中區(qū)域納入保留提升區(qū)，予以長(zhǎng)期鎖定并提升能級(jí)，全面保障對(duì)深圳具有戰(zhàn)略性、支撐性意義的實(shí)體產(chǎn)業(yè)空間需求，形成預(yù)期穩(wěn)定、成本適中、集約高效的先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)。保留提升區(qū)內(nèi)用地“十四五”期間原則上不得新增納入拆除重建類更新單元計(jì)劃和土地整備計(jì)劃，鼓勵(lì)運(yùn)用綜合整治、產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整等措施提升工業(yè)區(qū)能級(jí)。

表5 工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)分配方案

連片改造45平方公里工業(yè)區(qū)，供應(yīng)高端制造空間，引領(lǐng)未來(lái)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。將規(guī)劃主導(dǎo)功能為工業(yè)、現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、合法用地比例較低、建筑質(zhì)量較差、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低、用地規(guī)模較大的集中連片區(qū)域整體納入整備和連片改造區(qū)范圍，并由政府主導(dǎo)實(shí)施改造，引入全球科技創(chuàng)新前沿領(lǐng)域的高端產(chǎn)業(yè)，打造世界一流、產(chǎn)城融合、產(chǎn)學(xué)研一體的高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。全市通過(guò)政府主導(dǎo)完成約20平方公里成規(guī)模產(chǎn)業(yè)空間土地整備。通過(guò)政府統(tǒng)籌、政企合作，有序推進(jìn)25平方公里高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間連片改造。

表6 產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)和連片升級(jí)改造區(qū)分配方案

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模增長(zhǎng)。規(guī)劃期內(nèi)新增“工改M0”類拆除重建更新單元計(jì)劃需同時(shí)滿足空間引導(dǎo)和指標(biāo)管理要求。其中：

空間引導(dǎo)方面，要求規(guī)劃期內(nèi)市場(chǎng)自主申報(bào)以M0為主導(dǎo)功能的拆除重建類更新單元計(jì)劃需滿足以下條件之一：（1）拆除范圍內(nèi)用地法定圖則規(guī)劃主導(dǎo)功能為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）；（2）拆除范圍內(nèi)用地位于本規(guī)劃確定的“工改M0”引導(dǎo)區(qū)范圍內(nèi)，具體見(jiàn)附圖4；（3）拆除范圍內(nèi)用地位于全市已建成或近期規(guī)劃建設(shè)的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)，其中部分位于軌道站點(diǎn)500米范圍的，按照符合條件用地占拆除范圍用地的比重確定M0用地規(guī)模。規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)上述第三種情形新增批準(zhǔn)的“工改M0”計(jì)劃規(guī)模原則上不超過(guò)各區(qū)“十四五”期間M0總指標(biāo)的30%。

指標(biāo)管理方面，全市“工改M0”類拆除重建更新單元計(jì)劃用地規(guī)模按照不超過(guò)400公頃進(jìn)行調(diào)控，其中370公頃分配至各區(qū)，具體分配方案見(jiàn)下表7。規(guī)劃期內(nèi)各區(qū)確需突破轄區(qū)“工改M0”指標(biāo)上限的，由市更新整備主管部門結(jié)合各區(qū)需求進(jìn)行統(tǒng)籌后上報(bào)市政府審批，統(tǒng)籌規(guī)模不超過(guò)30公頃。

表7 “工改M0”類拆除重建更新單元計(jì)劃用地規(guī)模分配

各區(qū)新增計(jì)劃項(xiàng)目中“工改M0”用地指標(biāo)按以下規(guī)則計(jì)算：（1）更新方向?yàn)镸0與工業(yè)M1或商業(yè)C混合的項(xiàng)目，按計(jì)劃公告約定的M0用地占拆除范圍用地比重計(jì)入M0指標(biāo)；（2）更新方向未約定M0比重的，若更新方向第一位為M0，則按照拆除用地面積全部計(jì)入M0指標(biāo)；若更新方向第二位（含之后）為M0的，按M0用地占比50%計(jì)入指標(biāo)。

規(guī)劃期內(nèi)政府主導(dǎo)申報(bào)的“工改工”計(jì)劃（含重點(diǎn)更新單元計(jì)劃）和土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用地內(nèi)涉及的M0用地規(guī)模，按程序批準(zhǔn)，不占用全市及各區(qū)“工改M0”指標(biāo)。

規(guī)劃期內(nèi)各區(qū)批準(zhǔn)的“工改M0”類拆除重建更新單元計(jì)劃，應(yīng)按照城市更新相關(guān)規(guī)定配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，支持全市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

第六節(jié) 優(yōu)化城市空間布局

以推動(dòng)現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市建設(shè)為目標(biāo)，加強(qiáng)更新整備項(xiàng)目空間分布與類型引導(dǎo)，促進(jìn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市增長(zhǎng)極培育和重要空間節(jié)點(diǎn)提升，強(qiáng)化重大項(xiàng)目空間保障，有序推進(jìn)重點(diǎn)更新單元實(shí)施。

強(qiáng)化都市核心區(qū)和城市功能中心。大力提升都市核心區(qū)和城市功能中心的空間品質(zhì)，平衡就業(yè)崗位與居住空間，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施配套，推動(dòng)全市多中心、組團(tuán)式發(fā)展，促進(jìn)城市形成空間均衡、特色鮮明的開(kāi)發(fā)格局。

培育重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。以促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，鼓勵(lì)市、區(qū)級(jí)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域融合利用城市更新、土地整備等存量用地二次開(kāi)發(fā)手段，助力重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域高品質(zhì)發(fā)展，加快打造城市新增長(zhǎng)極，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。

提升重要空間節(jié)點(diǎn)。以提高城市運(yùn)行效率為方向，以區(qū)域交通樞紐、城市軌道站點(diǎn)、大型文體設(shè)施周邊為重點(diǎn)劃定城市更新和土地整備范圍，明確發(fā)展目標(biāo)與要求，促進(jìn)城市功能系統(tǒng)改善提升。

統(tǒng)籌分配開(kāi)發(fā)規(guī)模。以全市國(guó)土空間規(guī)劃確定的建筑規(guī)模管控為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌更新整備項(xiàng)目空間分布和類型結(jié)構(gòu)，探索構(gòu)建全市及各區(qū)更新整備五年規(guī)劃建筑規(guī)模增量安排和分配機(jī)制，穩(wěn)步保障全市住房供應(yīng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和提升公共服務(wù)水平。

強(qiáng)化重大項(xiàng)目保障。大力發(fā)揮土地整備的空間保障作用，結(jié)合城市更新等其它手段，保障重大產(chǎn)業(yè)、重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、重大公共服務(wù)設(shè)施等項(xiàng)目用地供應(yīng)。

有序推進(jìn)重點(diǎn)更新單元實(shí)施。積極落實(shí)上層次規(guī)劃要求，逐步加大政府統(tǒng)籌主導(dǎo)力度，規(guī)劃期內(nèi)推動(dòng)若干個(gè)重點(diǎn)更新單元實(shí)施，優(yōu)先落實(shí)重大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)城市功能結(jié)構(gòu)完善，支撐重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)發(fā)展。

第四章 公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃指引

結(jié)合全市國(guó)土空間規(guī)劃等上層次規(guī)劃、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、全市公共配套能力評(píng)估等內(nèi)容，建立公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目清單，通過(guò)城市更新和土地整備統(tǒng)籌落實(shí)各類項(xiàng)目用地，加快構(gòu)建適度超前、功能完備、安全高效的現(xiàn)代化公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，推動(dòng)城市向高效率運(yùn)行、高質(zhì)量生活發(fā)展。

第一節(jié) 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃指引

加大城市更新和土地整備對(duì)基礎(chǔ)教育設(shè)施的保障力度，規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)城市更新和土地整備完成基礎(chǔ)教育設(shè)施不少于130所，用地面積不低于203公頃，預(yù)計(jì)新增規(guī)劃學(xué)位不少于21.3萬(wàn)個(gè)。

表8 基礎(chǔ)教育設(shè)施配建任務(wù)分配方案

優(yōu)先推進(jìn)涉及高中教育設(shè)施的城市更新和土地整備項(xiàng)目，重點(diǎn)落實(shí)松崗、民治、大鵬中心區(qū)等地的高中用地，增加高質(zhì)量教育用地供給。規(guī)劃期內(nèi)全市通過(guò)城市更新和土地整備保障新、改、擴(kuò)建高中不少于15所，涉及用地面積約42公頃，提供學(xué)位約2萬(wàn)個(gè)。

加快推進(jìn)涉及醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和養(yǎng)老設(shè)施的城市更新和土地整備項(xiàng)目，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和養(yǎng)老設(shè)施供給，進(jìn)一步促進(jìn)醫(yī)療、養(yǎng)老資源的公平分配與設(shè)施的均衡布局。規(guī)劃期內(nèi)全市通過(guò)城市更新和土地整備保障不少于8所醫(yī)院的新、改、擴(kuò)建用地，涉及用地面積約21公頃，增加床位約1300個(gè);通過(guò)城市更新和土地整備保障不少于5所養(yǎng)老院的新、改、擴(kuò)建用地，涉及用地面積約5公頃，增加床位約2000個(gè)。規(guī)劃期內(nèi)積極探索綜合醫(yī)院、高中和養(yǎng)老院用地目標(biāo)任務(wù)的互動(dòng)調(diào)整機(jī)制，高中、醫(yī)院及養(yǎng)老院設(shè)施任務(wù)分配方案詳見(jiàn)表9，全市重點(diǎn)落實(shí)的公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目詳見(jiàn)附表1。

表9 高中、醫(yī)院、養(yǎng)老院設(shè)施任務(wù)分配方案

通過(guò)城市更新和土地整備助推全市文化、體育設(shè)施服務(wù)體系逐步完善。重點(diǎn)統(tǒng)籌落實(shí)市、區(qū)級(jí)公共文化、體育設(shè)施的用地，助推區(qū)域文化中心建設(shè)。加大街道級(jí)、社區(qū)級(jí)基層文體設(shè)施的配建力度，通過(guò)提高城市更新配建文化、體育設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)基層綜合文化服務(wù)中心、社區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地設(shè)施的全覆蓋。規(guī)劃期內(nèi)全市通過(guò)城市更新和土地整備重點(diǎn)落實(shí)深圳創(chuàng)意設(shè)計(jì)館等文體設(shè)施項(xiàng)目用地。

第二節(jié) 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃指引

規(guī)劃期內(nèi)各區(qū)政府應(yīng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)市政基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造與城市更新和土地整備項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序。加快開(kāi)展轄區(qū)市政承載能力評(píng)估，識(shí)別支撐能力薄弱地區(qū)，建立預(yù)警機(jī)制，以基礎(chǔ)設(shè)施承載能力作為確定城市更新和土地整備實(shí)施規(guī)模和實(shí)施時(shí)序的重要依據(jù)。在支撐能力薄弱地區(qū)優(yōu)先安排各類市政設(shè)施的升級(jí)改造與新建，推動(dòng)設(shè)施與更新項(xiàng)目、整備項(xiàng)目同步實(shí)施，系統(tǒng)提升地區(qū)基礎(chǔ)支撐水平。

城市更新和土地整備應(yīng)落實(shí)全市國(guó)土空間規(guī)劃明確的各類市政基礎(chǔ)設(shè)施。加快構(gòu)建雙水源雙安全供水保障體系，推動(dòng)我市應(yīng)急供水保障水平的提升，統(tǒng)籌推進(jìn)污水收集和處理系統(tǒng)建設(shè)，強(qiáng)力推進(jìn)基礎(chǔ)薄弱地區(qū)的河道、水廠、水質(zhì)凈化廠等給排水設(shè)施的土地整備工作，落實(shí)南山水廠擴(kuò)建，河道、排洪渠等防洪排澇設(shè)施，福田、沙河、龍華等水質(zhì)凈化廠新（擴(kuò)）建工程等項(xiàng)目的用地。規(guī)劃期內(nèi)優(yōu)先落實(shí)的市政基礎(chǔ)設(shè)施詳見(jiàn)附表2。

打造低碳清潔、容量充足的能源系統(tǒng)，強(qiáng)化能源儲(chǔ)運(yùn)體系，積極推進(jìn)本地能源新、改、擴(kuò)建，構(gòu)建安全可靠、智慧高效的燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)，落實(shí)福田保稅區(qū)、蛇口、南油（前海）等次高-中壓調(diào)壓站及搶險(xiǎn)設(shè)施新建工程項(xiàng)目用地。加強(qiáng)重點(diǎn)片區(qū)的電源保障和系統(tǒng)優(yōu)化，通過(guò)土地整備重點(diǎn)保障坪山站、中部站等500千伏變電站，石巖、龍中等220千伏變電站新、擴(kuò)建工程項(xiàng)目用地。

打造結(jié)構(gòu)完整、全面覆蓋的通信系統(tǒng)，推動(dòng)綜合性通信機(jī)樓、數(shù)據(jù)中心等大型通信場(chǎng)站的落地，落實(shí)布吉、坪山、沙井等機(jī)樓新建工程項(xiàng)目用地。

高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)各類城市固體廢物處理處置設(shè)施，逐步提升綜合利用能力和安全處置能力，落實(shí)光明能源生態(tài)園、龍華能源生態(tài)園、坪山能源生態(tài)園及配套飛灰處置場(chǎng)地、老虎坑灰渣處置場(chǎng)等項(xiàng)目用地，規(guī)劃預(yù)留紅花嶺危險(xiǎn)廢物和醫(yī)療廢物焚燒處置擴(kuò)建用地。

強(qiáng)化“地上地下”聯(lián)動(dòng)更新實(shí)施，重點(diǎn)對(duì)福田、羅湖、南山、寶安、光明等轄區(qū)的市政管網(wǎng)進(jìn)行升級(jí)改造。統(tǒng)籌開(kāi)展高壓線入地和地下綜合管廊建設(shè)，消除安全隱患，改善城市景觀，提升系統(tǒng)整體承載能力。試點(diǎn)結(jié)合城市更新項(xiàng)目配套建設(shè)分散式建筑中水回用設(shè)施，實(shí)施污水源頭減量。

第三節(jié) 城市交通系統(tǒng)規(guī)劃指引

規(guī)劃期內(nèi)各區(qū)政府應(yīng)重點(diǎn)落實(shí)全市國(guó)土空間規(guī)劃明確的各類交通基礎(chǔ)設(shè)施，積極協(xié)調(diào)城市交通設(shè)施與城市更新、土地整備項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序。加快開(kāi)展轄區(qū)交通承載能力評(píng)估，識(shí)別擁堵地區(qū)和交通設(shè)施供應(yīng)不足地區(qū)，建立預(yù)警機(jī)制，以承載能力作為確定更新規(guī)模、更新整備項(xiàng)目時(shí)序安排的重要依據(jù)。在交通承載能力不足地區(qū)優(yōu)先安排各類交通設(shè)施的建設(shè)，結(jié)合聲環(huán)境功能區(qū)劃要求合理規(guī)劃，滿足各類交通設(shè)施需求，系統(tǒng)提升轄區(qū)交通支撐水平。

結(jié)合城市更新和土地整備工作，助推干線道路建設(shè)，加快主次干道、支路網(wǎng)建設(shè)，打通斷頭路，改善片區(qū)微循環(huán)。加強(qiáng)城市客貨運(yùn)場(chǎng)站建設(shè)，落實(shí)物流場(chǎng)站用地供應(yīng)，提升城市生產(chǎn)、生活服務(wù)水平。規(guī)劃期內(nèi)優(yōu)先落實(shí)的道路交通及設(shè)施項(xiàng)目詳見(jiàn)附表3。

強(qiáng)化軌道交通“主干”地位，統(tǒng)籌更新與整備兩種實(shí)施手段，落實(shí)和預(yù)留贛深、深汕等國(guó)家鐵路和穗莞深、深汕、深大等城際鐵路的建設(shè)空間。超前謀劃軌道五期線路及配套設(shè)施用地的城市更新和土地整備工作。加快完成軌道四期調(diào)整建設(shè)，促進(jìn)常規(guī)公交和軌道系統(tǒng)的整合，構(gòu)建可靠、快速、便捷的高品質(zhì)公交網(wǎng)絡(luò)體系，為市民提供“門到門”的全出行鏈。規(guī)劃期內(nèi)優(yōu)先落實(shí)的軌道交通設(shè)施詳見(jiàn)附表4。

結(jié)合軌道交通站點(diǎn)以及公共開(kāi)敞空間，設(shè)置自行車停車處，嚴(yán)格落實(shí)建筑物自行車停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開(kāi)放建筑退界空間，并與人行道一體化設(shè)計(jì)，改善步行交通環(huán)境，優(yōu)化慢行交通系統(tǒng)。結(jié)合地下空間建設(shè)與立體開(kāi)發(fā)，建設(shè)空中連廊、地下通道，加強(qiáng)慢行系統(tǒng)與周邊建筑及公共空間的融合，打造立體步行街區(qū)，實(shí)現(xiàn)人車分流。

第四節(jié) 城市安全能力提升指引

規(guī)劃期內(nèi)各區(qū)政府應(yīng)結(jié)合城市安全保障目標(biāo)，在轄區(qū)范圍內(nèi)優(yōu)先推進(jìn)防災(zāi)減災(zāi)重點(diǎn)工程建設(shè)，結(jié)合城市更新和土地整備開(kāi)展公共安全工程和防治設(shè)施建設(shè)，鞏固城市安全防線，提升城市綜合防災(zāi)水平。統(tǒng)籌規(guī)劃監(jiān)測(cè)、救援、避難等防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)設(shè)施，盡快落實(shí)消防應(yīng)急救援實(shí)戰(zhàn)基地和光明氣象觀測(cè)基地等設(shè)施，滿足城市綜合防災(zāi)需求。

著力完善城市安全保障體系，各區(qū)政府應(yīng)保障各類隱患地區(qū)的城市更新和土地整備工作的安全。油氣管線等危險(xiǎn)化學(xué)品場(chǎng)所周邊的更新整備項(xiàng)目，須滿足相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等要求，保障居民生產(chǎn)生活安全。

位于羅湖、龍崗、坪山等區(qū)域的地震斷裂帶區(qū)域，應(yīng)在更新整備實(shí)施前開(kāi)展地質(zhì)條件評(píng)價(jià)。存在易澇風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域，應(yīng)加強(qiáng)源頭減排、排水管渠和排澇除險(xiǎn)等設(shè)施的建設(shè)。存在易塌陷、地質(zhì)滑坡風(fēng)險(xiǎn)的龍崗中心、坑梓中心、葵涌中心、蛇口、羅湖二線插花地、大梅沙、大浪等區(qū)域，應(yīng)同步開(kāi)展公共安全工程和防治設(shè)施建設(shè)，并適當(dāng)降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。

第五章 規(guī)劃結(jié)構(gòu)與分區(qū)指引

規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)城市更新和土地整備合理引導(dǎo)建筑增量分配，不斷優(yōu)化城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)。本規(guī)劃確定的更新整備分區(qū)指引包含城市更新空間范圍、土地整備空間范圍和更新整備融合空間范圍三類。積極銜接《關(guān)于打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間 促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施方案》），劃定工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)、連片改造區(qū)和土地整備區(qū)。

第一節(jié) 城市更新和土地整備結(jié)構(gòu)指引

規(guī)劃期內(nèi)通過(guò)城市更新和土地整備規(guī)劃引導(dǎo)建設(shè)用地和建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，重點(diǎn)保障公共服務(wù)與基礎(chǔ)配套用地面積，大力提高居住與產(chǎn)業(yè)建筑面積，嚴(yán)格控制新增商業(yè)（含研發(fā)和辦公）建筑面積。其中，居住用地和建筑面積比例不少于50%，商業(yè)（含研發(fā)和辦公）建筑面積比例不高于20%，產(chǎn)業(yè)建筑面積比例不少于30%。

第二節(jié) 城市更新空間范圍劃定與管理

城市更新空間范圍包括限制拆除重建區(qū)和允許拆除重建區(qū)，具體劃定和管理要求如下：

1．限制拆除重建區(qū)和允許拆除重建區(qū)的劃定

城市更新限制拆除重建區(qū)包含以下三種情形：（1）位于城中村綜合整治分區(qū)和工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)范圍的；（2）位于成片舊住宅區(qū)范圍的；（3）有嚴(yán)格建設(shè)行為控制、需政府采取手段對(duì)拆除重建類更新進(jìn)行管控的，或位于基本生態(tài)控制線、橙線、紫線、文物保護(hù)范圍、歷史建筑和歷史風(fēng)貌區(qū)等范圍內(nèi)的。位于城市更新限制拆除重建區(qū)的用地，原則上不得納入全市允許拆除重建區(qū)及各區(qū)拆除重建類空間范圍，重點(diǎn)更新單元除外。

城市更新允許拆除重建區(qū)是規(guī)劃拆除范圍的引導(dǎo)區(qū)，范圍內(nèi)不得進(jìn)行大規(guī)模拆除重建，重點(diǎn)解決完善公共服務(wù)設(shè)施、消除歷史違建、盤活存量低效用地、修復(fù)城市生態(tài)等問(wèn)題。按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、剛性管控、彈性管理的原則劃定城市更新允許拆除重建區(qū)，允許拆除重建區(qū)的劃定對(duì)象為更新潛力規(guī)模較大、集中成片的區(qū)域，以區(qū)塊形式劃入，單個(gè)區(qū)塊或與周邊已批更新單元計(jì)劃無(wú)縫銜接后連片的用地面積原則上不低于15公頃，同時(shí)還應(yīng)滿足以下條件之一：（1）位于全市國(guó)土空間規(guī)劃明確的市級(jí)中心區(qū)、更新整備重點(diǎn)地區(qū)，以及市層面確定的重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)；（2）經(jīng)公共設(shè)施供給能力評(píng)估為中小學(xué)等公共配套設(shè)施嚴(yán)重不足且基本滿足計(jì)劃申報(bào)條件的地區(qū)；（3）區(qū)更新職能部門擬作為重點(diǎn)更新單元推進(jìn)的潛力地區(qū)。允許拆除重建區(qū)范圍用地面積約103平方公里，具體見(jiàn)圖2。

2．限制拆除重建區(qū)和允許拆除重建區(qū)的管理要求

限制拆除重建區(qū)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)各類控制線管制要求，并對(duì)拆除重建行為實(shí)施嚴(yán)格管控。

強(qiáng)化允許拆除重建區(qū)的規(guī)劃引領(lǐng)作用，引導(dǎo)新申報(bào)的城市更新計(jì)劃項(xiàng)目向該區(qū)域進(jìn)行集中，提高城市更新對(duì)城市中心區(qū)、重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域發(fā)展的推動(dòng)作用。分區(qū)傳導(dǎo)和管控方面，具體包括以下內(nèi)容：

一是提高分區(qū)傳導(dǎo)比例，各區(qū)五年規(guī)劃拆除重建類空間范圍位于全市允許拆除重建區(qū)內(nèi)的比例原則上不低于70%。考慮到羅湖區(qū)城市更新潛力對(duì)象的現(xiàn)實(shí)情況，70%比例在羅湖區(qū)可視情況適當(dāng)降低。

二是確定管控分區(qū)劃定規(guī)模，各區(qū)五年規(guī)劃拆除重建類空間范圍總規(guī)模原則上不超過(guò)109.9平方公里，且與各區(qū)直接供應(yīng)用地規(guī)模指標(biāo)相關(guān)聯(lián)，具體分配見(jiàn)下表10。

三是適當(dāng)增加分區(qū)管控彈性，預(yù)留全市新增計(jì)劃規(guī)模10%的拆除重建類空間范圍劃定彈性指標(biāo)，在規(guī)劃期內(nèi)由市更新整備主管部門統(tǒng)籌，各區(qū)視情況提出指標(biāo)落地申請(qǐng)，獲得審查通過(guò)后相關(guān)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的用地視為自動(dòng)納入?yún)^(qū)級(jí)拆除重建類空間范圍。該部分預(yù)留的10%彈性指標(biāo)可適用于規(guī)劃期內(nèi)完成城中村綜合整治分區(qū)占補(bǔ)平衡后進(jìn)行計(jì)劃申報(bào)的項(xiàng)目。

表10 區(qū)級(jí)城市更新空間范圍規(guī)模

規(guī)劃期內(nèi)申報(bào)的重點(diǎn)更新單元原則上應(yīng)當(dāng)位于市級(jí)允許拆除重建區(qū)；如位于市級(jí)允許拆除重建區(qū)之外的，應(yīng)報(bào)市更新整備主管部門審查后報(bào)市政府審批，獲得批準(zhǔn)后增補(bǔ)納入允許拆除重建區(qū)范圍，通過(guò)此類方式增補(bǔ)的重點(diǎn)更新單元規(guī)模原則上不超過(guò)5平方公里。各區(qū)將符合棚戶區(qū)改造政策的舊住宅區(qū)納入各區(qū)五年規(guī)劃拆除重建類空間范圍的，應(yīng)先征求市棚改主管部門意見(jiàn)。

第三節(jié) 土地整備空間范圍劃定與管理

土地整備空間范圍包括產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)及綜合功能整備區(qū)。

產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)是指為搶抓粵港澳大灣區(qū)和先行示范區(qū)建設(shè)“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”重大歷史機(jī)遇，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，以“盤活空間、提質(zhì)增效、集中連片”為原則，劃定的規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的土地整備區(qū)。具體包括《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于加快推進(jìn)全市較大面積產(chǎn)業(yè)空間土地整備工作的通知》劃定的33片1平方公里以上較大面積產(chǎn)業(yè)土地整

備空間，以及按照《實(shí)施方案》劃定的工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)。具體管理要求和實(shí)施應(yīng)按照上述文件執(zhí)行。

產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)是城市更新和土地整備年度計(jì)劃任務(wù)考核的重要空間范圍。年度產(chǎn)業(yè)用地整備任務(wù)原則上應(yīng)在產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)內(nèi)落實(shí)。土地整備完成位于產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)范圍外且法定圖則規(guī)劃為工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地的，也可納入年度產(chǎn)業(yè)用地整備任務(wù)。

綜合功能整備區(qū)是指為全面落實(shí)“幼有所育、學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居、弱有所扶”的民生發(fā)展目標(biāo)，加大土地整備工作對(duì)我市民生設(shè)施與住房建設(shè)等用地空間保障力度，探索劃定的土地整備區(qū)域。規(guī)劃期內(nèi)，全市共劃定綜合功能整備區(qū)25片，涉及需要土地整備的用地規(guī)模為20.3平方公里。綜合功能整備區(qū)的相關(guān)管理要求和具體政策由市政府及相關(guān)部門另行制定。

表11 綜合功能整備區(qū)實(shí)施規(guī)模

第四節(jié) 更新整備融合試點(diǎn)區(qū)空間范圍劃定

借助綜合授權(quán)試點(diǎn)改革契機(jī)，以促進(jìn)城市更新和土地整

備兩種實(shí)施模式融合為目標(biāo)，開(kāi)展更新整備融合試點(diǎn)區(qū)范圍劃定。“十四五”期間，積極鼓勵(lì)各區(qū)劃定若干個(gè)更新整備融合試點(diǎn)區(qū)，作為更新整備融合創(chuàng)新政策封閉運(yùn)行的試點(diǎn)范圍。劃入更新整備融合試點(diǎn)區(qū)范圍的，其按照城市更新方式實(shí)施的部分將視為符合城市更新五年規(guī)劃相關(guān)空間管控要求。

更新整備融合試點(diǎn)區(qū)實(shí)施可參照重點(diǎn)更新單元模式，試點(diǎn)區(qū)計(jì)劃和規(guī)劃由各區(qū)（含新區(qū)，下同）政府負(fù)責(zé)擬定，經(jīng)市更新整備主管部門審查后，由各區(qū)報(bào)市政府批準(zhǔn)。規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府組織以公開(kāi)方式確定實(shí)施方式和實(shí)施主體。試點(diǎn)區(qū)范圍內(nèi)積極鼓勵(lì)融合運(yùn)用城市更新、土地整備等多種實(shí)施手段，實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體發(fā)展的總體目標(biāo)。

第五節(jié) 工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)劃定與管理

為保障實(shí)體產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，保留提升一批現(xiàn)狀基礎(chǔ)較好的工業(yè)區(qū)，根據(jù)《實(shí)施方案》要求劃定工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)。

1．保留提升區(qū)管理要求

保留提升區(qū)內(nèi)用地應(yīng)予以嚴(yán)格保護(hù)，規(guī)劃期內(nèi)原則上不得新增納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃和土地整備計(jì)劃。其中，已通過(guò)城市更新計(jì)劃備案的“工改工”項(xiàng)目可按已批準(zhǔn)的計(jì)劃推進(jìn)實(shí)施。

鼓勵(lì)保留提升區(qū)內(nèi)用地按照相關(guān)政策開(kāi)展工業(yè)區(qū)綜合

整治類更新及產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整，具體如下：

（1）出于消除安全隱患，改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等目的進(jìn)行的綜合整治，包括修繕建筑物外觀、完善道路交通、給排水、供電、燃?xì)狻⑾腊卜馈⒗诸悺⑼ㄐ诺裙卜?wù)設(shè)施、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。

（2）出于消除安全隱患、完善現(xiàn)狀功能等目的進(jìn)行的綜合整治，可增加面積不超過(guò)現(xiàn)狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設(shè)施；出于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要等目的進(jìn)行的綜合整治，可采用加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建方式增加生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑面積。

（3）出于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，滿足《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》條件的用地，可綜合運(yùn)用加建、改建、擴(kuò)建、局部拆建等手段調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地容積。

鼓勵(lì)各區(qū)政府對(duì)保留提升區(qū)內(nèi)具備條件的工業(yè)區(qū)進(jìn)行統(tǒng)租統(tǒng)管，用于安置承接因拆除重建類城市更新或土地整備需要搬遷的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

2．保留提升區(qū)局部調(diào)整

保留提升區(qū)空間范圍實(shí)施彈性管理機(jī)制，因城市發(fā)展需要可進(jìn)行局部調(diào)整，具體應(yīng)滿足以下情形之一：

（1）因?qū)嵤┓ǘㄒ?guī)劃確定的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目確需納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃或土地整備計(jì)劃項(xiàng)目，以及近期具備可實(shí)施性的擬拆除重建類城市更新項(xiàng)目和土地整備項(xiàng)目的實(shí)施需要。

（2）因法定圖則或其它法定規(guī)劃調(diào)整，需調(diào)整保留提升區(qū)內(nèi)已通過(guò)更新單元計(jì)劃備案項(xiàng)目主導(dǎo)更新方向的。

（3）因位于國(guó)土空間規(guī)劃、法定圖則等法定規(guī)劃確定的城市控制性區(qū)域，需按照相關(guān)管控要求開(kāi)展建設(shè)用地清退與生態(tài)修復(fù)的用地。

各區(qū)可按年度對(duì)工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)空間范圍進(jìn)行調(diào)整，原則上年度調(diào)整的總規(guī)模不得大于轄區(qū)保留提升區(qū)范圍用地面積的5%，規(guī)劃期內(nèi)累積調(diào)整的總規(guī)模不得大于轄區(qū)保留提升區(qū)范圍用地面積的15%。因落實(shí)市級(jí)重大項(xiàng)目確需突破前述15%要求的，應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)。

保留提升區(qū)調(diào)整應(yīng)制定占補(bǔ)平衡方案,并滿足以下條件：

（1）調(diào)出地塊應(yīng)包含完整宗地和建筑物，調(diào)出后不得出現(xiàn)邊角地、夾心地和面積不足5000平方米的零散地塊，且調(diào)出后原單元內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)用地面積占比應(yīng)不低于60%。

（2）調(diào)入地塊應(yīng)為現(xiàn)狀在建或已建成工業(yè)區(qū)，并滿足《實(shí)施方案》有關(guān)保留提升區(qū)的劃定要求，其中調(diào)入地塊屬于已批城市更新單元計(jì)劃項(xiàng)目的，必須是已簽訂土地出讓合同的工業(yè)用地。

（3）調(diào)入地塊應(yīng)盡量集中成片，且包含完整的宗地和建筑物，總面積不得少于調(diào)出地塊總面積。

（4）調(diào)入地塊可獨(dú)立成單元或與已有單元結(jié)合，調(diào)入后形成的單元面積原則上不得小于5000平方米，且單元內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)用地占比應(yīng)不低于60%。

區(qū)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)制定占補(bǔ)平衡方案，報(bào)區(qū)政府審批。各區(qū)審批通過(guò)后在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、轄區(qū)門戶網(wǎng)站及主要新聞媒體上進(jìn)行公告，抄送市規(guī)劃和自然資源部門匯總并建立臺(tái)賬，納入規(guī)劃“一張圖”系統(tǒng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護(hù)。

第六節(jié) 工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)劃定與管理

為保障各類新興產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，連片改造一批現(xiàn)狀低效利用的工業(yè)區(qū)，根據(jù)《實(shí)施方案》要求劃定工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)。

1．連片改造區(qū)管理要求

連片改造區(qū)內(nèi)單元通過(guò)政府引導(dǎo)、政企合作，有序開(kāi)展以拆除重建類城市更新為主，融合土地整備、產(chǎn)業(yè)用地提容、綜合整治等多種方式的二次開(kāi)發(fā)活動(dòng)，由各區(qū)政府結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目先行探索實(shí)施。

連片改造區(qū)內(nèi)各單元屬于福田、羅湖、南山、鹽田、大鵬等區(qū)的，單元用地面積原則上不小于15萬(wàn)平方米，其他區(qū)單元用地面積原則上不小于30萬(wàn)平方米。

連片改造區(qū)內(nèi)各單元由區(qū)政府統(tǒng)籌制定實(shí)施方案。實(shí)施方案需明確整體改造范圍、產(chǎn)業(yè)目標(biāo)定位、改造模式及意向?qū)嵤┲黧w、投資計(jì)劃安排、擬引入重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目清單、現(xiàn)狀優(yōu)質(zhì)企業(yè)安排、土地供應(yīng)方式、擬落實(shí)配套服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容。

連片改造區(qū)內(nèi)各單元由區(qū)政府高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展規(guī)劃編制工作。規(guī)劃應(yīng)以經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃、法定圖則等法定規(guī)劃為依據(jù)，傳導(dǎo)落實(shí)各級(jí)規(guī)劃管控要求，并符合相關(guān)政策規(guī)范。規(guī)劃應(yīng)保持工業(yè)主導(dǎo)地位、完善基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化配套服務(wù)、保障產(chǎn)城融合發(fā)展，規(guī)劃工業(yè)用地占比原則上不低于50%，其中位于寶安、龍崗、龍華、光明、坪山等區(qū)的，單元內(nèi)規(guī)劃工業(yè)用地應(yīng)以普通工業(yè)用地（M1)為主。

連片改造區(qū)內(nèi)各單元由區(qū)政府依據(jù)實(shí)施方案和單元規(guī)劃，按照相關(guān)規(guī)定合理確定參與開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)施主體，優(yōu)先引入在園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理運(yùn)營(yíng)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的園區(qū)平臺(tái)型企業(yè)。

連片改造區(qū)內(nèi)已通過(guò)城市更新單元計(jì)劃備案的項(xiàng)目應(yīng)在后續(xù)更新單元規(guī)劃編制、實(shí)施主體確認(rèn)等環(huán)節(jié)落實(shí)連片改造單元實(shí)施方案要求。

位于依據(jù)《實(shí)施方案》要求劃定并經(jīng)市政府批準(zhǔn)的工業(yè)連片改造區(qū)范圍的，將視為納入?yún)^(qū)級(jí)拆除重建類空間范圍，不占用區(qū)級(jí)城市更新空間范圍規(guī)模指標(biāo)。

2．連片改造區(qū)局部調(diào)整

連片改造區(qū)內(nèi)各單元因項(xiàng)目可行性、權(quán)利人意愿或其他原因短期內(nèi)不具備實(shí)施條件的，由各區(qū)從嚴(yán)把關(guān)、充分研究論證，經(jīng)科學(xué)決策后按程序?qū)卧秶M(jìn)行局部調(diào)整。

各區(qū)連片改造區(qū)在規(guī)劃期內(nèi)累積調(diào)整的總規(guī)模原則上不得大于轄區(qū)相應(yīng)分區(qū)范圍用地面積的 30%，且調(diào)整后相應(yīng)分區(qū)規(guī)模應(yīng)不小于《實(shí)施方案》的轄區(qū)分配指標(biāo)規(guī)模。

連片改造區(qū)調(diào)整后形成的單元應(yīng)滿足《實(shí)施方案》有關(guān)連片改造區(qū)的劃定要求，且不得低于相應(yīng)分區(qū)的最小單元規(guī)模以及規(guī)劃工業(yè)用地最小比例要求。

區(qū)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)制定調(diào)整方案，報(bào)區(qū)政府審批。各區(qū)審批通過(guò)后抄送市規(guī)劃和自然資源部門匯總并建立臺(tái)賬，納入規(guī)劃“一張圖”系統(tǒng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護(hù)。

第七節(jié) 工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)劃定與管理

為保障各類新興產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，土地整備一批現(xiàn)狀低效利用的工業(yè)區(qū)，根據(jù)《實(shí)施方案》劃定工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)。

1．工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)管理要求

工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)內(nèi)單元應(yīng)強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用，強(qiáng)力推進(jìn)土地整備工作，由各區(qū)政府結(jié)合試點(diǎn)項(xiàng)目探索以“案例+政策+工具箱”的方式推進(jìn)實(shí)施。

工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)內(nèi)各單元屬于福田、羅湖、南山、鹽田、大鵬等區(qū)的，單元用地面積原則上不小于15萬(wàn)平方米，其他各區(qū)單元用地面積原則上不小于30萬(wàn)平方米。

工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)內(nèi)單元應(yīng)優(yōu)先列入土地整備年度計(jì)劃，由區(qū)政府以獨(dú)立項(xiàng)目或拆分為多個(gè)項(xiàng)目的形式進(jìn)行申報(bào)。

工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)內(nèi)各單元由區(qū)政府統(tǒng)籌制定實(shí)施方案。實(shí)施方案需明確土地整備實(shí)施范圍、土地整備資金規(guī)模、土地整備實(shí)施方式、政府儲(chǔ)備用地范圍、留用土地范圍、實(shí)施時(shí)序等內(nèi)容。在編制土地整備實(shí)施方案前，各區(qū)政府應(yīng)組織開(kāi)展工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)范圍內(nèi)的企業(yè)用地摸查和梳理工作，全面了解片區(qū)范圍內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況和用地用房需求，并對(duì)擬進(jìn)行安置的優(yōu)質(zhì)企業(yè)擬定安置方案。

工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)內(nèi)各單元涉及法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容調(diào)整的由區(qū)政府高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展規(guī)劃編制工作。規(guī)劃應(yīng)以經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃、法定圖則等法定規(guī)劃為依據(jù)，傳導(dǎo)落實(shí)各級(jí)規(guī)劃管控要求，并符合相關(guān)政策規(guī)范。規(guī)劃應(yīng)保持產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位、完善配套服務(wù)、保障產(chǎn)城融合發(fā)展，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地占比原則上不低于50%。

2．工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)局部調(diào)整

工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)內(nèi)各單元因項(xiàng)目可行性、權(quán)利人意愿或其他原因短期內(nèi)不具備實(shí)施條件的，由各區(qū)從嚴(yán)把關(guān)、充分研究論證，經(jīng)科學(xué)決策后按程序?qū)卧秶M(jìn)行局部調(diào)整。各區(qū)工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)在規(guī)劃期內(nèi)累積調(diào)整的總規(guī)模原則上不得大于轄區(qū)相應(yīng)分區(qū)范圍用地面積的 30%，且調(diào)整后相應(yīng)分區(qū)規(guī)模應(yīng)不小于《實(shí)施方案》的轄區(qū)分配指標(biāo)規(guī)模。

工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)調(diào)整后形成的單元應(yīng)滿足《實(shí)施方案》有關(guān)工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)的劃定要求，且不得低于相應(yīng)分區(qū)的最小單元規(guī)模以及規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地最小比例要求。

區(qū)相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)制定調(diào)整方案，報(bào)區(qū)政府審批。各區(qū)審批通過(guò)后抄送市規(guī)劃和自然資源部門匯總并建立臺(tái)賬，納入規(guī)劃“一張圖”系統(tǒng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)維護(hù)。

第六章 實(shí)施保障機(jī)制

第一節(jié) 加強(qiáng)更新整備融合

以綜合授權(quán)試點(diǎn)改革為契機(jī)，逐步推進(jìn)城市更新和土地整備政策的全面融合，加強(qiáng)模式創(chuàng)新、規(guī)則創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，建立融合統(tǒng)一、公平有序、科學(xué)高效的存量空間統(tǒng)籌利用新體系。

高質(zhì)量編制更新整備年度計(jì)劃。以更新整備年度計(jì)劃為抓手，加快推進(jìn)更新整備工作統(tǒng)籌融合，在年度計(jì)劃編制和管理中打通城市更新和土地整備移交政府儲(chǔ)備用地、直接供應(yīng)用地等任務(wù)和指標(biāo)的互認(rèn)路徑。加強(qiáng)年度計(jì)劃的統(tǒng)籌作用，對(duì)于產(chǎn)業(yè)空間整備任務(wù)完成情況較好的區(qū)，探索增加拆除重建類空間范圍彈性指標(biāo)等激勵(lì)機(jī)制。

探索空間騰挪置換和指標(biāo)互動(dòng)政策創(chuàng)新。打破宗地位置限制，構(gòu)建允許利用政府儲(chǔ)備地與市場(chǎng)主體或原權(quán)利人的留用土地進(jìn)行騰挪置換的機(jī)制，加大空間統(tǒng)籌力度；探索在城市更新“飛地政策”、土地整備利益統(tǒng)籌等政策基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新，擴(kuò)大指標(biāo)轉(zhuǎn)移范圍，細(xì)化騰挪置換規(guī)則，解決項(xiàng)目碎片化、畸零化的問(wèn)題。

加強(qiáng)更新整備補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)籌。動(dòng)態(tài)修訂住宅類房屋征收基準(zhǔn)價(jià)格，參考市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)廠房和商業(yè)征收基準(zhǔn)價(jià)格，建立征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，加強(qiáng)征收基準(zhǔn)價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的接軌；結(jié)合改造類型和片區(qū)地價(jià)水平等因素制定更新整備項(xiàng)目拆建比和拆賠比參考標(biāo)準(zhǔn)，作為各類項(xiàng)目容積校核的重要依據(jù)，縮小不同項(xiàng)目之間的利益差異；構(gòu)建統(tǒng)一的合法用地和歷史用地處置規(guī)則，加強(qiáng)更新整備的利益協(xié)同。

加強(qiáng)更新整備的規(guī)劃統(tǒng)籌。以國(guó)土空間規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)單元為抓手，統(tǒng)籌城市更新和土地整備等存量規(guī)劃。標(biāo)準(zhǔn)單元對(duì)上落實(shí)上層次規(guī)劃剛性管控指標(biāo)，橫向?qū)臃ǘ▓D則在存量地區(qū)關(guān)于開(kāi)發(fā)功能、建筑總量、配套設(shè)施等詳細(xì)規(guī)劃要求，對(duì)下指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)單元內(nèi)城市更新和土地整備等各類存量規(guī)劃編制，包括指引劃定項(xiàng)目邊界、確定地塊劃分、明確地塊功能、建筑規(guī)模和配套設(shè)施等。

創(chuàng)新容積管理規(guī)則。重構(gòu)容積核算規(guī)則，按照權(quán)責(zé)對(duì)等、精準(zhǔn)調(diào)控的原則，綜合考慮拆建比核算、土地貢獻(xiàn)率轉(zhuǎn)移等要素，探索更新整備容積核算規(guī)則重構(gòu)和創(chuàng)新。

第二節(jié) 優(yōu)化政策保障體系

不斷完善更新整備相關(guān)政策。落實(shí)示范區(qū)實(shí)施方案的總體要求，不斷深入探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，加快建立以產(chǎn)權(quán)為核心、利益共享為原則、實(shí)施為導(dǎo)向，更系統(tǒng)、更融合、更精準(zhǔn)、更公平、更可持續(xù)的新一代更新整備政策體系，指導(dǎo)城市更新和土地整備相關(guān)工作，

保障城市低效用地再開(kāi)發(fā)工作高質(zhì)量、有序推進(jìn)。逐步完善城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌計(jì)劃相關(guān)管理政策，要求在城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌計(jì)劃立項(xiàng)階段，加強(qiáng)項(xiàng)目評(píng)估，從源頭上防止大拆大建。

完善政府主導(dǎo)類城市更新實(shí)施路徑。針對(duì)連片改造升級(jí)試點(diǎn)，研究制定配套政策和規(guī)則，在連片改造范圍劃定、產(chǎn)業(yè)定位、實(shí)施主體確認(rèn)、運(yùn)營(yíng)主體引入等方面加大政策創(chuàng)新力度，完善工業(yè)區(qū)連片升級(jí)改造實(shí)施機(jī)制。

探索城中村綜合整治激勵(lì)措施。加強(qiáng)政府對(duì)全市允許拆除重建區(qū)、各區(qū)拆除重建類空間范圍、土地整備空間范圍和城中村綜合整治分區(qū)的統(tǒng)籌力度，加大對(duì)城中村綜合整治的激勵(lì)機(jī)制，保障城中村綜合整治分區(qū)的發(fā)展權(quán)。綜合運(yùn)用局部拆除重建、土地整備與綜合整治等多種存量用地開(kāi)發(fā)手段，積極推動(dòng)城中村綜合整治工作。

第三節(jié) 完善工作組織保障

規(guī)范城市更新和土地整備工作流程。明確城市更新全鏈條審批環(huán)節(jié)、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)限，并及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)。進(jìn)一步完善更新項(xiàng)目的批后監(jiān)管程序，完善公共配套設(shè)施用地的審批、入庫(kù)、出庫(kù)、建設(shè)、移交等環(huán)節(jié)。落實(shí)《深圳市人民政府關(guān)于規(guī)劃和自然資源行政職權(quán)調(diào)整的決定》（深圳市人民政府令第327號(hào)）等文件要求，深入推進(jìn)“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”工作，進(jìn)一步優(yōu)化土地整備項(xiàng)目審批流程，推動(dòng)留用土地、征地返還用地、安置房用地等涉及的用地報(bào)批、規(guī)劃許可、土地出讓等審批職權(quán)調(diào)整至區(qū)政府（含新區(qū)管委會(huì)，下同）行使，探索將置換用地等審批職權(quán)調(diào)整至區(qū)政府行使，提高項(xiàng)目審批效率。

穩(wěn)步完成兩個(gè)五年規(guī)劃之間的過(guò)渡期銜接。更新整備“十四五”規(guī)劃批準(zhǔn)前的過(guò)渡期，各區(qū)審批通過(guò)的更新單元計(jì)劃項(xiàng)目將繼續(xù)沿用各區(qū)城市更新“十三五”規(guī)劃確定的拆除重建類空間范圍。全市更新整備“十四五”規(guī)劃涉及各項(xiàng)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)自2021年1月1日起算，各區(qū)更新整備“十四五”規(guī)劃編制涉及的更新整備空間范圍圖中已批城市更新單元計(jì)劃范圍統(tǒng)一截止時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2020年12月31日。

搭建規(guī)劃定期評(píng)估和規(guī)劃調(diào)整機(jī)制。為提高規(guī)劃的科學(xué)性、合理性和可操作性，要求建立系統(tǒng)的五年規(guī)劃評(píng)估制度，定期對(duì)本規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)估和檢討。考慮到未來(lái)發(fā)展的不確定性，應(yīng)增加規(guī)劃彈性；該規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)印發(fā)后，市規(guī)劃和自然資源局可結(jié)合全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，以及根據(jù)規(guī)劃實(shí)施評(píng)估情況，在規(guī)劃期內(nèi)開(kāi)展兩次規(guī)劃調(diào)整工作。

精簡(jiǎn)審批環(huán)節(jié)，創(chuàng)設(shè)綠色通道。對(duì)規(guī)劃期內(nèi)重大產(chǎn)業(yè)升級(jí)與民生保障項(xiàng)目，探索開(kāi)通綠色通道。對(duì)工業(yè)區(qū)連片改造和土地整備項(xiàng)目，探索更新整備環(huán)節(jié)精簡(jiǎn)優(yōu)化。對(duì)更新配建

保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房等項(xiàng)目，探索立項(xiàng)審批簡(jiǎn)易程序，保障與更新項(xiàng)目同步實(shí)施。

不斷完善城市更新和土地整備公眾參與機(jī)制。將公眾參與貫穿于城市更新和土地整備政策與計(jì)劃制定、規(guī)劃編制、項(xiàng)目實(shí)施與監(jiān)管的全過(guò)程，形成多方互動(dòng)、和諧共贏的社會(huì)參與機(jī)制。

優(yōu)化土地整備土壤環(huán)境調(diào)查工作機(jī)制。切實(shí)做好土壤環(huán)境保護(hù)工作，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境部門對(duì)土壤環(huán)境調(diào)查工作的統(tǒng)籌作用，對(duì)已入庫(kù)儲(chǔ)備的土地，開(kāi)展土壤環(huán)境調(diào)查專項(xiàng)行動(dòng)；對(duì)即將入庫(kù)儲(chǔ)備的土地，嚴(yán)格落實(shí)《中華人民共和國(guó)土壤污染防治法》，按照“誰(shuí)污染、誰(shuí)治理”的原則，開(kāi)展土壤環(huán)境調(diào)查工作，并加強(qiáng)日常監(jiān)督、處罰。

第四節(jié) 強(qiáng)化監(jiān)督考核機(jī)制

健全動(dòng)態(tài)監(jiān)管與計(jì)劃清理機(jī)制。加強(qiáng)城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，參考城市更新單元計(jì)劃有效期的管理機(jī)制，搭建常態(tài)化的計(jì)劃清理或調(diào)出機(jī)制，各區(qū)政府按規(guī)定對(duì)符合清理?xiàng)l件的城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目采取調(diào)出措施，建立促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施的倒逼機(jī)制。

完善防止大拆大建的監(jiān)督檢查機(jī)制。探索搭建城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌計(jì)劃涉及“大拆大建”的各區(qū)自查評(píng)估機(jī)制。完善城市更新和土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目“不大拆大建”的監(jiān)督檢查機(jī)制，及時(shí)開(kāi)展專項(xiàng)檢查，不定期開(kāi)展抽查。將不大拆大建工作納入全市考核體系，對(duì)涉及大拆大建的活動(dòng)或項(xiàng)目，要求限期徹底整改，并對(duì)相關(guān)責(zé)任人和責(zé)任單位作出處理。

強(qiáng)化年度計(jì)劃分配和實(shí)施。規(guī)劃期內(nèi)，按照年度提前制定推動(dòng)規(guī)劃實(shí)施的行動(dòng)方案，將用地供給目標(biāo)、土地整備實(shí)施目標(biāo)、工業(yè)區(qū)升級(jí)改造目標(biāo)、各類公共設(shè)施建設(shè)目標(biāo)、公共住房籌集目標(biāo)等任務(wù)合理分配至每年度。

搭建城市更新計(jì)劃指標(biāo)的總量限定和流量管控機(jī)制。為進(jìn)一步提升城市更新的實(shí)施率，提高城市更新計(jì)劃質(zhì)量，全面鼓勵(lì)加快更新整備用地出讓速度，將城市更新計(jì)劃規(guī)模與更新整備直接供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行掛鉤，搭建“流進(jìn)”與“流出”相關(guān)聯(lián)的流量調(diào)節(jié)機(jī)制。其中，建議各區(qū)當(dāng)年度新增更新計(jì)劃批準(zhǔn)規(guī)模原則上不超過(guò)轄區(qū)前一年度更新整備用地直接供應(yīng)規(guī)模的2.5倍與當(dāng)年度更新計(jì)劃清理或調(diào)出規(guī)模的2倍之和，超出上述之和的更新計(jì)劃項(xiàng)目將不予備案。為加強(qiáng)與當(dāng)前計(jì)劃管理機(jī)制的銜接過(guò)渡，從2022年開(kāi)始探索搭建上述流量管控機(jī)制，重點(diǎn)更新單元不納入上述流量管控。

完善實(shí)施績(jī)效考核機(jī)制。根據(jù)城市更新和土地整備任務(wù)分工、進(jìn)度要求，落實(shí)區(qū)級(jí)及市級(jí)職能部門責(zé)任，實(shí)施年度考核，并將考核成績(jī)納入年度績(jī)效。完善考核內(nèi)容，搭建年度分配總規(guī)模完成率、計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施率等綜合考核機(jī)制；實(shí)

現(xiàn)數(shù)量考核和質(zhì)量考核并舉，將重點(diǎn)更新單元、重大產(chǎn)業(yè)空間、重大公共利益項(xiàng)目實(shí)施情況一并納入考核目標(biāo)。

完善定期通報(bào)機(jī)制。市更新整備主管部門定期統(tǒng)計(jì)各區(qū)更新整備各項(xiàng)工作推進(jìn)情況，搭建城市更新和土地整備的統(tǒng)一通報(bào)平臺(tái)，督促更新整備各項(xiàng)目標(biāo)與任務(wù)落實(shí)，并定期向市委、市政府報(bào)告。

（內(nèi)容來(lái)源：深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)）